Criza a provocat o încetinire în multe sectoare, dar nu investind in actiuni imobiliare. Consumatorii au ieșit din limitele anului 2020 stabilind recorduri de economii și, la rândul lor, a început epoca lucrului la distanță. Ratele dobânzilor ipotecare la niveluri tentante au ajutat să alimenteze o frenezie a interesului investițional în acțiunile imobiliare. Dar toate lucrurile bune se termină. Creșterea ratelor dobânzilor și inflația aprinsă au făcut casele și creditele ipotecare mai puțin accesibile. Acest lucru crește riscul de colaps al pieței imobiliare globale, în special în unele țări, și amenință să agraveze recesiunea economică globală actuală...
Ce se întâmplă cu piața imobiliară?
Cererea de locuințe este în scădere pe măsură ce ratele dobânzilor ipotecare cresc, ceea ce face casele mai puțin accesibile și alungă potențialii cumpărători de pe piață. Există două motive principale pentru care creditele ipotecare au devenit semnificativ mai puțin accesibile în acest an. Inflația ridicată a provocat o scădere bruscă a veniturilor reale ale cetățenilor. La rândul lor, băncile centrale din întreaga lume majorează ratele dobânzilor în cel mai rapid ritm din ultimele decenii. Acest lucru a crescut direct ratele dobânzilor ipotecare, făcând împrumuturile pentru cumpărarea unei locuințe mai scumpe.
Inflația a crescut de două ori mai mult decât salariile din 2020. Sursa: BBC.
Aceste probleme nu afectează doar potențialii cumpărători de case, ci și actualii proprietari. Mai ales cei ale căror credite ipotecare nu sunt garantate pe termen lung cu rate mult mai mici. Milioane de oameni au contractat împrumuturi ieftine pentru a cumpăra case la prețuri record în timpul boom-ului pandemiei. Acum, mulți dintre ei se vor confrunta cu plăți lunare mai mari atunci când împrumuturile lor sunt resetate pentru a reflecta rate mai mari ale dobânzii. Pentru a înrăutăți lucrurile, aceste plăți ipotecare mai mari vin într-un moment în care veniturile reale ale oamenilor (adică suma de bani pe care o câștigă, ajustată pentru inflație) s-au prăbușit. În cel mai rău caz, oamenii nu își vor putea permite să-și plătească facturile lunare la credite ipotecare. Într-o astfel de situație, băncile sechestrează adesea casa și o vând pentru a recupera ceea ce este datorat. Și, deoarece acest lucru pune pe piață mai multe case, adesea la prețuri mai mici sau „defavorizate”, aceasta poate duce la o presiune suplimentară în scădere asupra prețurilor caselor.
Rata de nerambursare a creditului a început să crească în luna august. Sursa: Morningstar.
Care țări sunt cele mai expuse?
În SUA, majoritatea cumpărătorilor se bazează pe împrumuturi ipotecare cu rată fixă timp de 30 de ani. Creditele ipotecare cu rată variabilă au reprezentat, în medie, doar 7% din creditele din ultimii cinci ani. Prin contrast, cumpărătorii de case din alte țări au de obicei împrumuturi fixe pentru doar un an sau au credite ipotecare cu rată variabilă care se deplasează în conformitate cu ratele dobânzii. Australia, Spania, Regatul Unit și Canada au avut cea mai mare concentrație de credite ipotecare cu rată variabilă ca proporție a noilor politici în 2020, potrivit datelor Fitch Ratings.
Credite ipotecare cu rată variabilă ca procent din creditele noi în 2020. Sursa: Fitch Ratings.
Au început deja să apară fisuri pe piața globală de investiții imobiliare. Ei sunt mai pesimiști cu privire la unele dintre piețele mai spumoase, cum ar fi Australia și Canada, care, așa cum am văzut anterior, au avut una dintre cele mai mari concentrații de credite ipotecare cu rată variabilă ca procent din noile politici în 2020. Ambele țări se confruntă cu o scăderea cu două cifre a prețului locuințelor. Și este mai rău în Australia, unde prețurile caselor au înregistrat în august cel mai mare declin lunar din aproape 40 de ani.
Cum ar afecta acest lucru economia globală?掠
O prăbușire a pieței imobiliare, sincronizată la nivel global, ar afecta economia globală (care este deja în pragul recesiunii) în diferite moduri:
- O scădere bruscă a prețurilor locuințelor ar reduce semnificativ averea și ar provoca o scădere a cheltuielilor de consum.
- O stagnare sau o scădere a vânzărilor de construcții și proprietăți ar afecta direct creșterea globală, deoarece aceste activități sunt multiplicatori uriași ai activității economice din întreaga lume.
- O piață imobiliară în scădere ar afecta împrumuturile bancare, deoarece crește riscul de nerambursare a creditelor, sufocând fluxul de capital din care se alimentează economiile. În plus, creșterea ratelor dobânzilor ar crește presiunea asupra dezvoltatorilor imobiliari care se împrumută masiv pentru a-și finanța operațiunile, făcând creditorii din ce în ce mai preocupați de capacitatea dezvoltatorilor de a-și refinanța datoria. Din nou, dacă acest lucru duce la neplata creditelor, ar afecta creditarea bancară.
- Prin creșterea plăților ipotecare pentru a reflecta creșterea ratelor dobânzilor, veniturile cetățenilor ar fi afectate, reducând și mai mult cheltuielile consumatorilor.
Există vreo oportunitate de investiție în acțiuni imobiliare?️
Așa cum se află în prezent piața imobiliară, urmează vremuri dificile pentru a conține toți factorii menționați mai sus. Putem vinde în lipsă ETF Vanguard Real Estate (VNQ) pentru a profita de dezastrul pieţei imobiliare americane sau a Vanguard Global ex-US Real Estate ETF (VNQI) pentru aceeași situație în Europa, Asia și Pacific. Dacă, pe de altă parte, dorim să investim în economiile cele mai expuse acestor evenimente despre care am discutat anterior, putem vinde în lipsă ETF-urile companiei. iShares MSCI din Australia (EWA), Canada (EWC), Spania (EWP) sau Regatul Unit (EWU).