Care este valoarea investiției?

În domeniul imobiliar comercial, există mai multe tipuri de „valoare” acordate proprietăților imobiliare, toate acestea servind unor scopuri diferite pentru diferite persoane. La efectuarea oricărui tip de analiză a unei proprietăți, valoarea acesteia va fi întotdeauna luată în considerare într-o mare măsură.

În acest articol, vom examina diferența dintre valoarea de piață a unui activ și valoarea investiției acestuia. Valoarea de piață vs. Valoarea investiției în CRE. Diferitele tipuri de „valoare” din imobilele comerciale includ:

  • Valoare de piață
  • Valoarea investiției
  • Valoare asigurabilă
  • Valoarea evaluării
  • Valoarea lichidării
  • Valoare de inlocuire

Uneori, liniile dintre aceste tipuri de valoare pot fi puțin neclare, mai ales atunci când se ia în considerare în mod specific valoarea pieței și a investiției.

Tipurile de valoare imobiliară

Tipuri de valori imobiliare

  1. Valoare de piață

Valoarea de piață, sau valoarea de piață „justă”, este cel mai des menționat tip de valoare a proprietății și este valoarea utilizată în procesul de subscriere a împrumuturilor.

„Valoarea de piață” a Institutului de evaluare: ceea ce înseamnă cu adevărat de la Institutul de evaluare oferă o prezentare istorică a „valorii” și „valorii de piață”, incluzând multe definiții din diverse surse.

Un exemplu este cel al Corporației Federale de Asigurare a Depozitelor (FDIC), care afirmă că valoarea de piață este „cel mai probabil preț pe care o proprietate ar trebui să-l aibă pe o piață competitivă și deschisă în toate condițiile necesare unei vânzări corecte”.

Cu alte cuvinte, ce înseamnă un cumpărător dispus să plătească și un vânzător dispus să accepte, având în vedere că toate celelalte circumstanțe sunt standard și așteptate.

  1. Valoarea investiției

Valoarea investiției este valoarea pe care o proprietate o oferă unui anumit investitor. Este valoarea pe care investitorul ar fi dispus să o plătească pentru proprietate.

Indiferent de valoarea de piață, va exista întotdeauna o limită la ceea ce un investitor este dispus să se scufunde într-un activ.

Valoarea investiției se bazează pe propriile calificări ale investitorului, capitalul disponibil, rata de impozitare și finanțare.

  1. Valoare asigurabilă

Aceasta se referă la suma unei proprietăți care prezintă un risc potențial de daune, pentru a determina acoperirea asigurării.

Cu alte cuvinte, care este valoarea porțiunii de proprietate care poate fi acoperită într-o poliță de asigurare.

  1. Valoarea adaugata

Valoarea evaluată este valoarea proprietății determinată de un consilier fiscal local în scopuri de impozitare a proprietății.

  1. Valoarea lichidării

Valoarea lichidării stabilește prețul probabil pentru care o proprietate ar vinde în timpul unei vânzări forțate, cum ar fi o executare silită sau o vânzare fiscală.

Valoarea lichidării este utilizată în momentele în care există o fereastră limitată pentru expunerea pe piață sau dacă există alte condiții restrictive de vânzare.

  1. Valoare de inlocuire

Acesta este costul înlocuirii structurii cu o structură de substituție identică, care are aceeași utilitate ca proprietatea originală.

Acum, o proprietate comercială poate avea oricare dintre tipurile de mai sus de valoare determinată în orice moment.

Și este foarte posibil ca niciuna dintre valori să nu fie la fel (deși este probabil ca cel puțin unele dintre ele să fie apropiate).

Acest lucru este valabil mai ales atunci când se ia în considerare diferența dintre valoarea de piață și valoarea investiției: doar pentru că o proprietate trebuie să ridice o anumită sumă nu înseamnă că un investitor va oferi ceva apropiat.

Mai mult, ceea ce este perceput ca „valoros” pentru o anumită piață poate să nu fie așa pentru un investitor.

Ținând cont de definițiile fiecăruia, să analizăm diferitele abordări atât pentru piață, cât și pentru valoarea investiției, pentru a le arăta diferențele într-un mod mai detaliat.

Abordări ale valorii de piață

Valoarea de piață este ceea ce se determină în timpul unei evaluări.

În timpul procesului de subscriere a împrumutului, mulți creditori vor folosi un evaluator extern pentru a obține o estimare a valorii de piață a unei proprietăți.

Valoarea de piață este cea utilizată pentru a determina o sumă ipotecară adecvată.

Deci, cum determină evaluatorii valoarea de piață?

Există de fapt mai multe moduri. Dar, înainte ca oricare dintre acestea să se întâmple, trebuie să se distingă cea mai mare utilizare a proprietății.

În esență, ceea ce trebuie determinat este utilizarea legală a unei proprietăți care dă cea mai mare valoare - deci gândiți-vă la lucruri precum zonarea, utilizările proprietății, dimensiunea proprietății, performanța financiară etc.

Pe scurt, care este „plafonul” potențial al proprietății și al întregii sale colete?

Odată ce toate acestea sunt plasate în piatră, un evaluator poate merge mai departe cu evaluarea proprietății.

În general, există trei abordări de evaluare pe care evaluatorii le utilizează pentru a determina valoarea justă de piață a unui activ comercial:

  1. Abordarea vânzărilor:

Abordarea de vânzări vă oferă o valoare a proprietății, analizând alte vânzări recente de active foarte comparabile.

  1. Abordarea capitalizării veniturilor:

Abordarea bazată pe venit derivă pur și simplu o valoare a proprietății din venitul pe care îl generează.

  1. Abordarea costurilor

Această abordare bazează valoarea unei proprietăți pe costul reproducerii acelei proprietăți, minus orice amortizare acumulată.

Abordări ale valorii investiției

În timp ce procesul valorii de piață este utilizat în evaluările de subscriere a împrumuturilor, atunci când decid cât trebuie să plătească pentru o proprietate, investitorii iau în considerare, de asemenea, cât de mult merită o proprietate pentru ei.

Valoarea investiției este suma pe care un investitor este dispus să o plătească, în raport cu obiectivele, rentabilitatea țintă și poziția fiscală.

Deci, întrucât valoarea de piață este întotdeauna unică pentru o piață, valoarea investiției este unică pentru investitorul în cauză.

Odată cu aceasta, vine o serie de alte abordări care pot fi utilizate pentru a determina valoarea, spre deosebire de evaluările mai formale solicitate de evaluatori.

Următoarele sunt cele mai comune măsuri de evaluare a investițiilor:

  1. Vânzări comparabile (comp.):

În esență, este aceeași abordare de comparație a vânzărilor menționată mai sus.

  1. Multiplicator de venit brut (GRM)

Aceasta este o relație care măsoară valoarea luând venitul brut pe care o proprietate îl produce pe tot parcursul anului și înmulțindu-l cu multiplicatorul venitului brut pe piață.

  1. Numerar la returnarea numerarului

Rentabilitatea numerarului este o altă relație simplă, calculată prin luarea fluxului de numerar pro forma pentru primul an (înainte de impozite) și împărțirea acestuia la costul total al investiției inițiale.

  1. Valorificarea directă

Aceasta este aceeași abordare de capitalizare directă menționată mai sus pe care o folosesc evaluatorii. Compunerea fluxului de venituri al unei proprietăți este un mod foarte comun și simplu de a determina atât valoarea de piață, cât și valoarea de investiție a unei proprietăți comerciale.

  1. Flux de numerar redus

Modelul actualizat al fluxului de numerar este utilizat pentru a găsi rata internă de rentabilitate (TIR), valoarea actuală netă și o comparație a acumulării de capital.

Deci, cunoscând diferitele abordări ale generării acestor valori, să dăm o anumită tangibilitate modului în care aceste tipuri de valori diferă între ele.

Valoarea de piață vs. Valoarea investiției

Pe scurt, valoarea de piață este valoarea unei proprietăți pe o piață deschisă, determinată de o evaluare.

Valoarea investiției este determinată de investitorul real pe baza criteriilor și obiectivelor sale unice de investiții.

Vom ilustra un exemplu mai jos:

Să presupunem că un investitor individual are în vedere achiziționarea unui mic bloc de apartamente.

Proprietatea este sub contract pentru 1.2 milioane de dolari și solicită o rentabilitate de minimum 10% a activului.

Pe baza rentabilității țintei investitorului, ați putea plăti până la 1,4 milioane USD și totuși să vă atingeți obiectivul.

În acest scenariu, investitorul constată că poate obține un împrumut de 960.000 USD (80% din valoarea împrumutului), amortizat în 20 de ani la 5%.

Acum, să presupunem că în timpul procesului de subscriere, evaluarea terță parte a băncii evaluează proprietatea la 1.000.000 USD în loc de 1,2 milioane USD în care este închis cumpărătorul.

Această evaluare ar reduce suma eligibilă a împrumutului la 800.000 USD (pe baza unui TVL de 80%), în loc de 960.000 USD anticipat anterior.

Din păcate, însă, în acest scenariu, vânzătorul refuză să vândă pentru mai puțin de 1.200.000 de dolari.

Aceasta ar face ca această tranzacție să depășească piața, ceea ce înseamnă pur și simplu că prețul de vânzare este mai mare decât valoarea actuală de piață a proprietății.

Deci, are sens ca investitorul să continue această afacere?

Noua sumă a împrumutului ar reduce randamentul de la 22% la 16%, dar acest lucru depășește în continuare obiectivul investitorului de a obține o rentabilitate de 10%.

În majoritatea cazurilor, valorile pieței și ale investițiilor ar trebui să fie aproximativ aceleași, dar ocazional vor fi diferite.

În plus, este, de asemenea, foarte posibil ca valoarea investiției să fie mai mare decât valoarea de piață.

Acest lucru se poate întâmpla atunci când valoarea pentru un cumpărător este mai mare decât valoarea pentru cumpărătorul mediu, bine informat.

De exemplu, să presupunem că o afacere se extinde la o clădire nouă peste drum de locația actuală, plătind mai mult decât valoarea pieței pentru a crește în apropiere și pentru a umple un spațiu care altfel ar fi ocupat de concurenți.

Atunci când se caută un avantaj strategic, valoarea este puțin mai mare pentru ei - costul suplimentar poate fi justificat.

În cazul unui investitor, valoarea investiției ar putea depăși valoarea de piață ca urmare a condițiilor de finanțare favorabile sau a tratamentului fiscal netransferabil.

Desigur, valoarea investiției poate fi mai mică decât valoarea de piață.

Poate că un investitor caută o clădire de birouri, dar este specializat în imobiliare multifamiliale.

Pentru ei, o clădire de birouri va avea o valoare a investiției mai mică datorită curbei de învățare și a altor costuri incrementale implicate.

Un alt scenariu în care valoarea investiției ar putea fi mai mică decât valoarea de piață este dacă un investitor necesită o rentabilitate peste medie pe baza performanței portofoliului existent.

Găsirea de afaceri care să aibă sens

Una peste alta, pentru orice afacere imobiliară individuală, depinde.

Circumstanțele variază drastic.

În general, cea mai sigură mișcare este să vă asigurați că o investiție are sens în ceea ce privește ambele măsuri ale valorii.

Valoarea investiției este mai subiectivă și, prin urmare, nu trebuie abuzată, ci trebuie luată în considerare.

Importanța valorii investiției

Motivul pentru care valoarea unei investiții este importantă pentru potențialii cumpărători ai unei proprietăți este că aceștia doresc să compare prețul proprietății cu rata de rentabilitate așteptată. Când găsesc rata specifică de rentabilitate, pot măsura linia de jos a investiției cu prețul proiectat pe care îl vor plăti pentru proprietate. Acest lucru permite investitorului să ia decizii inteligente de cumpărare, care sunt în conformitate cu obiectivele lor de investiții.

Cum se determină valoarea investiției

Deoarece valoarea investiției depinde de obiectivele investitorului, valoarea este unică pentru fiecare investitor. Investitorii diferiți pot utiliza aceleași metode de evaluare și pot obține valori de investiții diferite. Investitorii pot alege dintre mai multe metode de evaluare atunci când determină valoarea investiției unui activ. Mai jos sunt cele mai utilizate măsuri de investiții:

  1. Vânzări comparabile

Evaluatorii folosesc și metoda de comparare a vânzărilor. Un investitor va compara proprietăți similare pe metru pătrat sau pe unități.

  1. Multiplicator de venit brut

Metrica măsoară valoarea unei investiții prin înmulțirea venitului brut pe care o proprietate îl produce într-un an cu multiplicatorul venitului brut (GRM). Cifra GRM este derivată din proprietăți similare pe aceeași piață.

  1. Returnarea numerarului în numerar

Cifra rentabilității numerarului este calculată prin împărțirea numerarului pro forma din primul an la investiția inițială totală.

  1.  Valorificarea directă

Compunerea directă este o altă măsură utilizată de evaluatori. Acesta constă în valorificarea fluxului de venituri al unei proprietăți și este o metodă comună utilizată pentru a determina valoarea de piață și investiția proprietăților comerciale.

  1. Flux de numerar actualizat (DCF)

Modelul DCF este utilizat pentru a calcula valoarea actuală netă, rata internă de rentabilitate și comparația acumulării de capital. Tarifele enumerate mai sus, deși oferă informații utile, au, de asemenea, mai multe limitări. Aceste limitări sunt rezolvate prin calcularea fluxului de numerar actualizat.

Valoarea investiției față de valoarea de piață

În timp ce valoarea investiției măsoară valoarea potențială a unei investiții pe baza anumitor condiții, valoarea de piață măsoară valoarea reală a unei investiții pe baza forțelor cererii și ofertei pe piața liberă. Valoarea de piață este determinată printr-un proces de evaluare. Este diferită de valoarea investiției, care ia în considerare obiectivele, obiectivele și nevoile unice ale unei persoane pentru proprietate.

Valoarea investiției poate fi mai mică sau mai mare decât valoarea de piață. Depinde de situația specifică a proprietății la momentul respectiv. Valoarea investiției poate fi mai mare decât valoarea de piață dacă un cumpărător acordă o valoare mai mare proprietății decât un cumpărător informat.

În lumea reală, această situație poate exista dacă o companie își extinde facilitățile către o clădire mai mare care a fost scoasă la vânzare în actualul său birou. Compania este dispusă să accepte un preț mai mare decât valoarea de piață a clădirii pentru a se asigura că concurenții rămân în afara zonei.

Într-un astfel de caz, valoarea investiției suplimentare este derivată din avantajul strategic pe care compania îl va câștiga prin achiziționarea proprietății. Un singur investitor poate accepta, de asemenea, o valoare a investiției mai mare decât valoarea de piață. Acest lucru se întâmplă dacă investitorul primește un statut fiscal special sau condiții de finanțare foarte benefice.

Alternativ, valoarea investiției poate fi, de asemenea, mai mică decât valoarea de piață. Poate apărea atunci când investiția nu este tipul de proprietate pe care un investitor și-ar concentra în mod normal eforturile. De exemplu, un dezvoltator multi-familial care ia în considerare ideea de a construi un hotel poate face ca valoarea investiției să fie mai mică decât valoarea de piață.

Poate fi rezultatul costurilor ridicate implicate în învățarea dezvoltării proprietății sau pentru că investitorii cer o rentabilitate peste medie a proprietății datorită alocării și diversificării portofoliului lor. Aceste limitări sunt rezolvate prin calcularea fluxului de numerar actualizat.


Lasă comentariul tău

Adresa ta de email nu va fi publicată. Câmpurile obligatorii sunt marcate cu *

*

*

  1. Responsabil pentru date: Miguel Ángel Gatón
  2. Scopul datelor: Control SPAM, gestionarea comentariilor.
  3. Legitimare: consimțământul dvs.
  4. Comunicarea datelor: datele nu vor fi comunicate terților decât prin obligație legală.
  5. Stocarea datelor: bază de date găzduită de Occentus Networks (UE)
  6. Drepturi: în orice moment vă puteți limita, recupera și șterge informațiile.