Atunci când se extinde portofoliul imobiliar, se pune adesea întrebarea dacă este mai înțelept să cumperi un apartament ca persoană fizică sau să înființezi o companie în acest scop. În Spania, această practică este... complet legal și a fost utilizată de mii de investitori, deși tendințele s-au schimbat de-a lungul anilor din cauza evoluției pieței și a supravegherii agențiilor fiscale.
Nu este vorba doar de hârțogărie, ci de o strategie financiară în care... scopul final Acesta stabilește cursul. În funcție de dacă sunteți în căutarea unei locuințe în care să locuiți, a unei investiție într-o a doua locuință Pentru vacanțe sau o afacere de închirieri, structura juridică poate însemna economii masive sau o bătaie de cap fiscală dacă nu este gestionată cu înțelepciune.
Aspecte juridice și figura societății patrimoniale
Este esențial să înțelegem că înscrierea unei case pe numele unei companii este legală, chiar și pentru cei nu sunt rezidenți fiscali pe teritoriul spaniol. În general, se utilizează așa-numitele societăți de administrare a activelor, care sunt entități create special pentru a gestiona active precum portofolii imobiliare sau de valori mobiliare, fără a avea neapărat o activitate comercială agresivă.
Există în principal două tipuri: cele de proprietate imobiliară, care dețin proprietăți care nu sunt destinate exploatării economice directe și cele ale deținerea de valori mobiliareconcentrat pe investiții în alte companii. Cu toate acestea, trebuie acționat cu prudență; dacă Agenția Fiscală detectează că societatea a fost creată exclusiv pentru a plăti mai puține impozite decât impozitul pe venit, ar putea considera operațiunea o farsă și regulariza situația.
Avantajele fiscale ale achizițiilor prin intermediul unei companii
Una dintre principalele atracții este impozitul pe profit. Deși impozitul pe venitul persoanelor fizice este progresiv și poate atinge cote foarte mari, tip general de IS În mod normal, este stabilit la 25%, ceea ce este foarte atractiv pentru cei care transferă sume mari de capital.
Dacă vorbim despre proprietăți noi, avantajul este evident: companiile pot deduce TVA-ul achiziției, lucru pe care o persoană fizică nu îl poate face niciodată. În plus, în cazul locuințelor la mâna a doua, Taxa de Transfer de Proprietate (ITP) poate avea reduceri specifice dacă firma îndeplinește anumite cerințe, optimizând astfel cost total de achiziție.
Pentru investitorii cu portofolii mari, există un beneficiu foarte puternic. Dacă firma are cel puțin opt case închiriate Pentru o perioadă mai mare de trei ani, puteți accesa reduceri fiscale considerabile care fac ca profitabilitatea închirierii să crească vertiginos în comparație cu proprietatea individuală.
Dezavantaje și riscuri: când parteneriatul nu este potrivit
Nu e totul soare și trandafiri. Dacă intenționezi să cumperi unul Locuințe obișnuite Fie că este vorba de o casă sau de o a doua locuință, cumpărarea printr-o societate cu răspundere limitată (SL) este pur și simplu o greșeală. Întrucât casa este deținută de companie, partenerul ar trebui să plătească o chirie de piață pentru societate, iar aceste venituri ar fi impozitate cu 25%, crescând considerabil costul operațiunii.
În plus, managementul administrativ este mult mai împovărător. O companie implică taxe contabile lunare, depunerea conturilor anuale și... obligație formală mult mai riguros decât cel al unui individ. Pentru un mic investitor care începe cu primul său apartament, aceste costuri fixe pot absorbi o mare parte din randamentul net.
Pe de altă parte, deducerile pentru chirie pentru persoane fizice sunt de obicei mai generoase în anumite tranșe (uneori ajungând până la 60% din venitul net), un avantaj care Nu se extinde către companiile care dețin active, făcând investițiile la scară mică mai profitabile atât pentru persoanele fizice autorizate, cât și pentru cetățenii privați.
Compararea finanțării și a procedurilor
Obținerea unui credit ipotecar pentru o afacere nu este la fel de simplă ca pentru o persoană fizică. Băncile sunt, în general, mai exigente și necesită mai multe documente. statutul de societateSunt necesare dovada solvabilității și conturile anuale. În ceea ce privește termenii, procentul de finanțare este de obicei în jur de 60% sau 70% din valoarea evaluată, în timp ce o persoană fizică ar putea ajunge la 80% sau mai mult.
Perioadele de rambursare sunt, de asemenea, mai scurte; în timp ce o persoană poate contracta o ipotecă pe 30 de ani, companiile sunt de obicei limitate la perioade cuprinse între Anii 10 și 15iar ratele dobânzilor tind să fie puțin mai mari decât ratele convenționale. Este recomandabil să se analizeze modul în care sunt înregistrate [informațiile/impozitele/etc.]. ipoteca în contabilitate pentru a gestiona corect activele.
La finalizarea unei achiziții, este vital să beneficiați de sfatul unui expert. Un contract de vânzare-cumpărare standard nu este același lucru cu unul care implică [diverse părți]. companii intermediaredeoarece Agenția Fiscală monitorizează îndeaproape orice mișcare care pare să vizeze eludarea caracterului progresiv al impozitului pe venit sau al impozitului pe avere.
În cele din urmă, alegerea depinde în întregime de utilizarea preconizată a proprietății și de cantitatea de capital disponibilă. În timp ce proprietatea fizică este opțiunea câștigătoare pentru uz personal sau o primă investiție, pentru portofolii imobiliare mari sau strategii de reinvestire a trezoreriei, structura corporativă oferă flexibilitate și optimizare fiscală de neegalat.